Dữ liệu đất đai là cơ sở quan trọng trong định giá đất

Sáng nay (12/6), Hội thẩm định giá VN và tạp chí điện tử Markettimes đã tổ chức tọa đàm “Định giá đất- chìa khóa phát triển bền vững thị trường bất động sản”.

Các chuyên gia cho rằng, việc xây dựng cơ chế định giá đất khách quan, minh bạch, khoa học và tiệm cận với giá trị thị trường được xem là một trong những giải pháp quan trọng nhằm tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp, bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, nhà đầu tư và người dân, đồng thời tạo nền tảng cho sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản.

Để làm được điều này, cơ sở dữ liệu phải được minh bạch, phương pháp định giá sát thị trường và cơ chế pháp lý đủ rõ ràng, công tác định giá đất mới thực sự trở thành công cụ hỗ trợ hiệu quả cho quản lý nhà nước và thị trường bất động sản.

Cơ sở dữ liệu đất đai sẽ giúp định việc định giá đất chuẩn xác hơn

Định giá bất động sản hiện nay không còn là vấn đề kỹ thuật đơn thuần, mà đã trở thành một điểm nghẽn thể chế ảnh hưởng trực tiếp đến đầu tư, tín dụng, cổ phần hóa, đấu giá, bồi thường giải phóng mặt bằng, phát triển nhà ở, bất động sản công nghiệp, du lịch nghỉ dưỡng và thị trường vốn.

Cơ sở dữ liệu đất đai là điểm tựa quan trọng trong công tác thẩm định giá đất. Ảnh minh họa.

Phát biểu tại tọa đàm, TS. Nguyễn Văn Khôi - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) cho rằng, Luật Đất đai 2024 đã bỏ khung giá đất, chuyển sang bảng giá đất hằng năm và yêu cầu giá đất tiệm cận thị trường; Nghị định 71/2024/NĐ-CP quy định phương pháp định giá đất, xây dựng bảng giá đất, giá đất cụ thể; Luật Giá 2023 điều chỉnh hoạt động thẩm định giá và điều kiện hành nghề thẩm định giá. Đây là bước tiến lớn, nhưng khi đi vào thực tiễn, doanh nghiệp vẫn gặp nhiều vướng mắc. Trong đó, doanh nghiệp gặp rủi ro lớn về độ trễ giá. Giá đất về chi phí khác, giá bất động sản trên thị trường biến động nhanh, nhưng quy trình thu thập dữ liệu, thẩm định, phê duyệt giá đất cụ thể thường kéo dài. Khi giá được ban hành thì điều kiện thị trường đã thay đổi, làm cho phương án tài chính dự án bị đảo lộn. Thêm vào đó, do dữ liệu đầu vào thiếu, không có cơ sở dữ liệu giá đủ dẫn đến sai lệch.

Vì vậy, xây dựng cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai liên thông giữa đất đai, thuế, công chứng, ngân hàng, sàn giao dịch, đăng ký giao dịch bảo đảm, đấu giá và cấp phép xây dựng là hết sức cần thiết. Dữ liệu phải phản ánh giá giao dịch thật, giá cho thuê thật, tỷ suất sinh lời, hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, hạ tầng, pháp lý dự án. 

“Cần xây dựng quy chế pháp lý về định giá bất động sản trong giai đoạn 2026–2028. Quy chế này nên thí điểm tại Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh, Đà Nẵng, Hải Phòng, Khánh Hòa, Lâm Đồng, Cần Thơ và một số địa phương có thị trường bất động sản sôi động. Nội dung thí điểm gồm: cơ sở dữ liệu giá giao dịch thực; bản đồ giá đất số; định giá tự động có kiểm chứng; thẩm định song song nhiều tổ chức độc lập; cơ chế phản biện giá trước khi ban hành; công khai biên độ giá tham chiếu theo khu vực, loại hình, thời điểm. Bên cạnh đó, ban hành Bộ tiêu chuẩn định giá riêng cho từng nhóm bất động sản: nhà ở thương mại, nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê, khu công nghiệp, logistics, du lịch nghỉ dưỡng, văn phòng, trung tâm thương mại, bất động sản nông nghiệp, tài sản hình thành trong tương lai. Mỗi nhóm phải có công thức dòng tiền, hệ số rủi ro, chi phí vốn, tỷ lệ lấp đầy, thời gian hoàn vốn và biên độ lợi nhuận phù hợp” – ông Nguyễn Văn Khôi đề xuất.

Sau sáp nhập, công tác thẩm định giá đất được rút ngắn

Các chuyên gia thẩm định giá cho biết, sau sáp nhập, công tác định giá đất cụ thể tại TP.HCM và nhiều địa phương lân cận đang được triển khai tương đối thuận lợi.

Nhờ hệ thống quy định pháp lý ngày càng hoàn thiện cùng cơ chế chia sẻ dữ liệu nhanh chóng giữa các cơ quan quản lý, thời gian xác định giá đất cho nhiều dự án đã được rút ngắn đáng kể. Nhiều dự án lớn tại khu vực TP.HCM, Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu, Long An và Tây Ninh ghi nhận thời gian từ khi giao đất đến khi phê duyệt giá đất chỉ kéo dài từ 1 đến 3 tháng.

Đối với các dự án bồi thường giải phóng mặt bằng, quá trình xác định giá đất cũng được thực hiện nhanh hơn và nhận được sự đồng thuận cao từ người dân, góp phần đẩy nhanh tiến độ triển khai dự án.

Theo quy định hiện hành, định giá đất cụ thể cho phép đơn vị tư vấn sử dụng linh hoạt nhiều phương pháp như so sánh, thu nhập và thặng dư để xác định giá trị thực của khu đất. Các phương pháp này dựa trên dữ liệu giao dịch thị trường, dòng tiền kỳ vọng, chi phí đầu tư và hiệu quả khai thác trong tương lai, từ đó phản ánh sát hơn giá trị kinh tế của bất động sản.

Đối với công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng, định giá đất cụ thể cũng giúp đánh giá đầy đủ các yếu tố riêng biệt của từng thửa đất, đảm bảo quyền lợi cho người dân và hạn chế phát sinh tranh chấp. Đây là cơ chế giúp hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, doanh nghiệp và người dân, đồng thời tạo môi trường đầu tư minh bạch, hạn chế rủi ro pháp lý liên quan đến đất đai trong tương lai.

Ông Huỳnh Hồng Đức - Chủ tịch HĐQT - Tổng giám đốc Công ty CP TMDV và Tư vấn Hồng Đức (đơn vị chuyên thẩm định giá tại TPHCM) cho biết, cơ sở dữ liệu đất đai, bất động sản là đầu vào rất quan trọng. Khi các dữ liệu được đồng bộ hóa, các đơn vị thẩm định sẽ có thể thuận lợi tra cứu các thông tin cơ bản phục vụ công tác xác định giá đất được nhanh, chính xác hơn.

Là đơn vị hoạt động thẩm định giá tại Đà Nẵng, bà Dương Thị Mỹ Lạng – Phó Chủ tịch Hội thẩm định giá Việt Nam  Chủ tịch HĐQT Công ty CP thẩm định giá và dịch vụ Tài chính Đà Nẵng chia sẻ, sau khi thực hiện việc sáp nhập địa giới, công tác thẩm định giá có nhiều thuận lợi do các đơn vị thẩm định đã có kinh nghiệm làm công tác thẩm định trên nhiều địa bàn. Điểm khó khăn nhất là do phạm vi địa bàn rộng nên lực lượng nhân sự thẩm định phải chia thành nhiều nhóm bám sát địa bàn để nắm bắt giá. Vì vậy, các đơn vị thẩm định phải liên kết với nhau để chia sẻ thông tin khi tham gia thẩm định. Tuy nhiên, trong thời gian tới, khi cơ sở dữ liệu được đồng nhất thì công việc sẽ được giảm tải, công tác thẩm địnhh được tiến hành nhanh hơn. Đây là điểm thuận lợi lớn cho công tác thẩm định.