Đất đai vừa là tài sản đặc biệt, vừa là nguồn lực quan trọng đối với phát triển kinh tế - xã hội. Thực tiễn gần hai năm thi hành Luật Đất đai năm 2024 cho thấy nhiều điểm nghẽn cần tiếp tục tháo gỡ, nhất là về giá đất, thu hồi đất, bồi thường, tái định cư, giao đất, cho thuê đất.
Nhà nước tiếp tục giữ vai trò quyết định đối với những vấn đề lớn về đất đai. Ảnh: Cường Vũ.
Đất đai vừa là tài sản đặc biệt, vừa là nguồn lực quan trọng đối với phát triển kinh tế - xã hội. Thực tiễn gần hai năm thi hành Luật Đất đai năm 2024 cho thấy nhiều điểm nghẽn cần tiếp tục tháo gỡ, nhất là về giá đất, thu hồi đất, bồi thường, tái định cư, giao đất, cho thuê đất.
Trao đổi với phóng viên Báo Nông nghiệp và Môi trường, ông Lê Văn Bình, Phó Cục trưởng Cục Quản lý đất đai (Bộ Nông nghiệp và Môi trường) cho biết, Luật Đất đai năm 2024 đã có nhiều quy định mới nhằm tháo gỡ khó khăn, vướng mắc, đưa đất đai vào phục vụ phát triển. Tuy nhiên, quá trình thực hiện cũng cho thấy một số cơ chế cần tiếp tục hoàn thiện.
Các vấn đề nổi lên tập trung ở quy hoạch, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, giao đất, cho thuê đất và đặc biệt là giá đất. Bên cạnh đó là những tồn tại kéo dài nhiều năm như cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; đất nông, lâm trường; trụ sở dôi dư; đất của các cơ sở di dời khỏi đô thị; đất liên quan đến cổ phần hóa, thoái vốn... Đây cũng là những vấn đề được đặt ra trong Nghị quyết số 21-NQ/TW về quan điểm, định hướng sửa đổi Luật Đất đai và các luật có liên quan.
Khi giá đất trở thành chi phí của phát triểnTrong những vấn đề phát sinh từ thực tiễn thi hành Luật Đất đai năm 2024, giá đất là một trong những bài toán khó nhất. Giá đất liên quan trực tiếp đến quyền lợi của người có đất, nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất, nguồn thu ngân sách, chi phí bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất và chi phí đầu vào của doanh nghiệp.
Theo ông Lê Văn Bình, việc xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường đang gặp không ít khó khăn khi thị trường đất đai chưa hoàn chỉnh, thông tin giao dịch chưa phản ánh đầy đủ và chính xác giá thực tế.
“Giá đất đẩy lên cao gây khó khăn trong quá trình thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; đồng thời đè nặng chi phí đầu vào của doanh nghiệp, làm giảm sức cạnh tranh của nền kinh tế”, ông Bình phân tích.
Điều này đặt ra vấn đề không đơn thuần là làm cho giá đất cao hơn hay thấp hơn, mà là xác định được mức giá có căn cứ, phản ánh tương đối sát giá trị thực của đất và phù hợp với điều kiện phát triển kinh tế - xã hội từng khu vực.
Theo định hướng tại Nghị quyết 21-NQ/TW, Nhà nước tiếp tục giữ vai trò quyết định đối với những vấn đề lớn về đất đai. Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước là đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý; quyết định quy hoạch, giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, giá đất và chính sách tài chính về đất đai.
Ông Lê Văn Bình cho rằng để thực hiện được vai trò này phải dựa trên cơ sở dữ liệu đầy đủ về đất đai. Thông tin về thửa đất, biến động, giao dịch và quá trình sử dụng đất phải đủ tin cậy để cơ quan quản lý có cơ sở xây dựng bảng giá và xác định giá đất theo từng thời kỳ, phù hợp tình hình phát triển kinh tế-xã hội.
Ở góc độ phát triển, chính sách giá đất vì thế không chỉ nhằm xác định khoản thu cho ngân sách hoặc mức bồi thường khi thu hồi đất. Một mặt bằng giá hợp lý còn quyết định chi phí tiếp cận đất của doanh nghiệp, đặc biệt với những ngành cần diện tích lớn để tổ chức sản xuất.
Mở đường cho tiếp cận đất đaiGiá đất chỉ là một phần của bài toán. Với doanh nghiệp và các dự án đầu tư, một vấn đề khác không kém phần quan trọng là tiếp cận đất bằng phương thức nào và mất bao lâu để có thể đưa đất vào sử dụng.
Thực tế cho thấy, đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất hay để nhà đầu tư thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất đều nhằm đưa đất đến người có khả năng khai thác, sử dụng. Nhưng mỗi phương thức phù hợp với một loại đất, một dự án và điều kiện khác nhau.
Ông Lê Văn Bình cho rằng đấu giá không phải là giải pháp “toàn năng”. Nhà nước sẽ chủ yếu giao đất thông qua đấu giá, đấu thầu đối với quỹ đất do Nhà nước quản lý, nhưng cũng có những trường hợp được giao đất, cho thuê đất không qua đấu giá, đấu thầu hoặc cho nhà đầu tư thỏa thuận để bảo đảm quyền tiếp cận đất đai của doanh nghiệp.
Do đó, pháp luật cần quy định rành mạch trường hợp nào phải đấu giá, trường hợp nào phải đấu thầu, trường hợp nào được giao chỉ định và trường hợp nào nhà đầu tư được thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất.
Sự phân định rõ ràng, công khai, minh bạch sẽ góp phần bịt các kẽ hở, hạn chế tình trạng lợi dụng cơ chế giao đất không qua đấu giá, đấu thầu, qua đó phòng ngừa lợi ích nhóm và tăng cường kiểm soát quyền lực.
Bên cạnh đó, Nghị quyết 21-NQ/TW còn đặt ra định hướng xây dựng quy hoạch thống nhất trên mỗi đơn vị hành chính, xử lý tình trạng chồng chéo, quy hoạch kéo dài; đồng thời tính đến việc khai thác không gian ngầm và không gian lấn biển. Khi quy hoạch, phương thức giao đất và thủ tục đầu tư được kết nối với nhau, tiếp cận đất đai không còn là trở ngại quá lớn của nhà đầu tư.
Tái thiết cuộc sống cho người bị thu hồi đấtThu hồi đất để thực hiện các dự án phát triển luôn gắn với bài toán bồi thường, bởi với mỗi người dân, câu chuyện không kết thúc khi nhận tiền bồi thường hay chuyển đến một khu tái định cư mới mà còn liên quan đến sinh kế, chỗ ở, an sinh xã hội cho gia đình. Đây là lý do Nghị quyết 21-NQ/TW đặt ra yêu cầu chuyển từ tư duy chủ yếu bồi thường tài sản sang tái thiết cuộc sống đối với người có đất bị thu hồi.
Theo ông Lê Văn Bình, “tái thiết cuộc sống” không có nghĩa thay thế hay làm giảm trách nhiệm bồi thường. Người có đất bị thu hồi vẫn phải được bồi thường về quyền sử dụng đất và thiệt hại đối với tài sản gắn liền với đất theo quy định. Cùng với đó là các chính sách hỗ trợ ổn định đời sống, sản xuất, di dời vật nuôi, đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm.
Như vậy, hiệu quả của chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư không chỉ được đo ở việc bàn giao được mặt bằng cho dự án, mà còn ở khả năng người dân ổn định nơi ở, việc làm và thu nhập sau thu hồi đất.
Để làm được điều đó, cơ quan quản lý cũng cần biết chính xác đất đang thuộc về ai, được sử dụng như thế nào, biến động ra sao và giá trị thực tế của từng khu vực. Câu chuyện bồi thường, giá đất hay đưa đất vào sử dụng cuối cùng đều quay trở lại một điều kiện chung: dữ liệu đất đai phải đủ đầy và đủ tin cậy.
Nguồn: Báo Nông nghiệp và Môi trường
