Liên quan tới các chính sách đất đai mới tác động ra sao tới thị trường bất động sản,trao đổi với Phóng viên Báo Nông nghiệp và Môi trường, bà Đoàn Thị Thanh Mỹ, Phó Cục trưởng Cục Quản lý đất đai (Bộ Nông nghiệp và Môi trường) cho biết, giai đoạn 2024-2025 được xác định là thời kỳ bản lề của chính sách đất đai. Trong khoảng thời gian này, Quốc hội và Chính phủ đã ban hành nhiều chính sách quan trọng nhằm tháo gỡ “điểm nghẽn” về thể chế, khơi thông nguồn lực đất đai và tạo nền tảng pháp lý vững chắc để thị trường bất động sản bước vào chu kỳ phục hồi, phát triển mới từ năm 2026.
Các chính sách này không chỉ tập trung xử lý những vướng mắc tồn tại nhiều năm mà còn định hình cách tiếp cận mới, linh hoạt hơn, hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, doanh nghiệp và người sử dụng đất.
Thị trường địa ốc 2026 được kỳ vọng sẽ bứt tốc từ minh bạch dữ liệu và gỡ vướng pháp lý. Ảnh. Trường Giang.
Chính sách mới nhất có ý nghĩa gỡ vướng kịp thời những bất cập thời gian qua là Nghị quyết số 254 của Quốc hội. Theo bà, quy định nào của Nghị quyết sẽ giúp đẩy nhanh các dự án "treo", được doanh nghiệp chờ đợi nhất?
Nghị quyết số 254 quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai được Quốc hội thông qua ngày 11/12/2025 đã đưa ra cách tiếp cận mới trong xử lý các dự án mà nhà đầu tư thực hiện theo cơ chế thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất.
Cụ thể, đối với các dự án mà nhà đầu tư đã nhận chuyển nhượng từ 75% diện tích đất trở lên và đạt được sự đồng thuận của ít nhất 75% số người sử dụng đất trong khu vực dự án, Hội đồng nhân dân sẽ xem xét để Nhà nước thu hồi phần diện tích còn lại nhằm tiếp tục triển khai dự án. Khi nhà đầu tư đã đạt được tỷ lệ đồng thuận này, Nhà nước sẽ có vai trò hỗ trợ để đẩy nhanh quá trình thu hồi đất, qua đó tạo điều kiện phục hồi các dự án bị đình trệ.
Cơ chế này có gì khác so với quy định trước đây của pháp luật đất đai, thưa bà?
Trước đây, căn cứ Hiến pháp năm 2013 và Luật Đất đai, Nhà nước chỉ thu hồi đất trong những trường hợp thật sự cần thiết vì mục đích quốc phòng, an ninh hoặc phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.
Cơ chế mới theo Nghị quyết 254 là một bước tiến, song cũng đòi hỏi sự cân nhắc rất chặt chẽ của các cấp có thẩm quyền, song được đánh giá là giải pháp then chốt để tháo gỡ bế tắc cho hàng loạt dự án kéo dài nhiều năm chỉ vì không đạt được thỏa thuận với số ít hộ dân còn lại.
Để bảo đảm tính minh bạch và chặt chẽ khi triển khai, Chính phủ hiện đang hoàn thiện nghị định hướng dẫn chi tiết cách xác định diện tích và số lượng người sử dụng đất làm căn cứ áp dụng tỷ lệ đồng thuận 75%.
Bà Đoàn Thị Thanh Mỹ. Ảnh: Trường Giang.
Về nguồn cung dự án, các chính sách mới tác động như thế nào đến khả năng tiếp cận đất đai của doanh nghiệp, thưa bà?
Có thể nói, các chính sách mới đã nới lỏng đáng kể điều kiện tiếp cận đất đai cho nhà đầu tư. Trước đây, theo quy định tại Điều 127, nhà đầu tư chỉ được nhận chuyển nhượng “đất ở” để phát triển nhà ở thương mại. Điều này khiến quỹ đất cho phát triển dự án bị thu hẹp thì hiện nay các cơ chế thí điểm đã cho phép nhận chuyển nhượng “các loại đất khác”, qua đó mở rộng đáng kể quỹ đất cho phát triển dự án.
Cụ thể, đối với các dự án tồn đọng từ nhiều năm trước, Nghị quyết 254 đã mở rộng phạm vi áp dụng các cơ chế tháo gỡ của Nghị quyết 170 vốn trước đây chỉ thí điểm tại TP Hồ Chí Minh, Khánh Hòa và Đà Nẵng ra các địa phương khác trên cả nước. Điều này được kỳ vọng sẽ khơi thông nguồn cung từ những dự án đã có kết luận thanh tra, kiểm tra, sớm đưa sản phẩm ra thị trường trong thời gian tới.
Bên cạnh đó, Luật Đất đai cùng với Nghị quyết 254 đã làm rõ bốn phương thức tiếp cận đất đai, gồm: giao đất thông qua đấu giá, đấu thầu; giao đất trực tiếp; và thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất. Đáng chú ý, ngay cả trong các trường hợp Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội mà không sử dụng vốn ngân sách, nếu nhà đầu tư có nhu cầu và đủ năng lực, vẫn được phép áp dụng cơ chế thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất.
Một vấn đề khác được doanh nghiệp rất quan tâm là tài chính đất đai, Nghị quyết 254 có điều chỉnh gì đáng chú ý?
Về tài chính đất đai, Nghị quyết 254 cho phép áp dụng bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K), thay vì bắt buộc phải xác định giá đất cụ thể trong các trường hợp quy định tại Điều 160 Luật Đất đai.
Việc định giá đất cụ thể sẽ chỉ áp dụng đối với hai nhóm dự án chính: các dự án lấn biển hoặc có hạng mục lấn biển; và các dự án hỗn hợp phức tạp không thể xác định giá thông qua bảng giá đất.
Sự điều chỉnh này được đánh giá là giúp đơn giản hóa quy trình tính tiền sử dụng đất, rút ngắn thời gian thực hiện thủ tục hành chính, qua đó giảm chi phí và tăng tính chủ động cho doanh nghiệp.
Bà có thể chia sẻ kỳ vọng về thị trường bất động sản từ năm 2026 trở đi?
Với hệ thống pháp luật đã được kiện toàn đồng bộ, từ Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản đến các nghị quyết thí điểm mới nhất, thị trường bất động sản đang có đủ điều kiện cần thiết để phục hồi và phát triển mạnh mẽ từ năm 2026.
"Trong công tác quản lý nhà nước, xu hướng phân cấp, phân quyền tiếp tục được đẩy mạnh. Với tinh thần đó, Bộ Nông nghiệp và Môi trường đã đề xuất với cấp có thẩm quyền để tiếp tục phân cấp trong lĩnh vực đất đai theo đúng tinh thần “địa phương quyết, địa phương làm, địa phương chịu trách nhiệm”, bà Đoàn Thị Thanh Mỹ chia sẻ.
Đọc bài viết gốc tại đây
Nguồn: Báo Nông nghiệp và Môi trường
